【換価分割とは？】向いているケースと相続手続きの流れを解説
遺産相続において、土地や建物などの不動産は「物理的に切り分ける」ことが難しく、分割方法を巡ってトラブルになりやすい財産です。そのような場面で最も公平に遺産を分ける方法として用いられるのが換価分割です。
この記事では、換価分割がどのようなケースに向いているのか、また、実際に相続手続きを進める際の流れについてわかりやすく解説します。
１.【換価分割が向いている4つのケース】
現物分割は公平性に問題があり、代償分割は代償金や不動産評価について問題がありましたが、以下のケースに当てはまる場合は換価分割がおすすめです。
①相続人が可能な限り公平な分割を望んでいる
現金や預貯金が少なく、主な遺産が不動産である場合、現物で分けることは困難です。売却して現金化することで、1円単位まで公平に分配することができます。
②代償金を用意できる相続人がいない
代償分割は、そもそも代償金を用意できる相続人がいなければ選択できません。また、不動産の評価を巡って意見が対立する場合は、実際に売れた金額を分割する換価分割が一番適しています。
③相続した不動産に相続人が誰も住まない
すでに相続人全員が自分の家を持っていて相続した不動産に誰も住まない場合、空き家のまま所有し続けると固定資産税や維持管理の費用負担だけが残ります。売却して現金化する方が合理的といえます。
④相続税の納税資金が用意できない
相続税は「相続開始を知った日の翌日から10カ月以内」に現金で一括納付しなければなりません。遺産の大半が不動産で現金や預貯金が少なく、納税資金の確保が難しい場合は、換価分割で不動産を現金化して納税資金に充てる方が現実的です。
以上のケースだけでなく、話し合いがまとまらずに「とりあえず兄弟姉妹3人の共有名義にしよう」とすると、将来その不動産を売却したり、大規模な修繕や増改築をする際に全員の同意が必要になるなど、トラブルの火種になるおそれがあります。換価分割なら将来に禍根を残すことはありません。
２.【換価分割の場合の相続手続きの流れ】
換価分割を選択した場合、一般的には以下の5つのステップで相続手続きを進めます。
〈ステップ１〉 相続人と相続財産の調査を行う
被相続人の戸籍を収集して相続人を確定させます。これと並行して相続財産調査を行います。相続税の計算に用いられる評価額は、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額ですが、換価分割を前提とした場合は、不動産会社に査定を依頼して実勢価格（売却見込み額）を確認しておくとよいでしょう。
〈ステップ２〉 遺産分割協議書を作成する
相続人全員で遺産分割協議を行います。一部の相続人を除外して遺産分割協議を行って合意をしても無効です。話し合いがまとまったら、合意した内容に基づいて遺産分割協議書を作成します。不動産は相続登記をしてからでないと売却できませんが、相続人の共有名義にして売却する方法と相続人の代表者の単独名義にして売却する方法があります。いずれにせよ、遺産分割協議書に換価分割をするために共有名義または単独名義の登記をすることと分割割合を記載しておかないと、税務署から相続による分配ではなく「個人から個人への贈与」とみなされ、贈与税を課されるおそれがあります。
〈ステップ３〉 不動産の相続登記を行う
管轄法務局に相続登記を申請します。法定相続割合で共有名義の相続登記を申請する場合は遺産分割協議書は不要です。ただし、相続登記が可能なだけであって、税務署に対しては遺産分割協議書が必要になることに変わりはありませんので、ご注意ください。なお、法定相続割合と異なる割合で相続登記を申請する場合は遺産分割協議書が必要となります。
〈ステップ４〉 不動産の売却手続きを行う
相続登記が完了したら不動産の売却に向けた準備を行いますが、具体的には以下の点について方針を決めることになります。
・不動産会社の選定
・媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）
・希望売却価格
・残置物や老朽化への対応（片付け・修繕・解体）
・売却までのスケジュール（納税期限を考慮）
後から意見が食い違って売却がスムーズに進まないことのないように、方針は事前にしっかりと決めておくことをおすすめします。
〈ステップ５〉 売却代金を分配する
不動産の売却が完了したら、遺産分割協議書の内容に基づいて売却代金を分配します。また、売却によって譲渡益が発生した場合は確定申告が必要となります。空き家の3,000万円特別控除などの適用を受ける場合も確定申告が必要です。
３.【まとめ】
不動産を含む遺産分割では、相続人の意見が分かれて話し合いがまとまらないケースが多くありますが、そのほとんどの原因が不動産の評価に関するものです。その点、換価分割であれば不動産を現金化して公平に分配することができるため、相続人間のトラブルを未然に防ぐことができます。また、換価分割には公平性のほか、「代償金を用意する必要がない」「納税資金を確保することができる」などのメリットがあります。この記事でご紹介したケースでは、換価分割を選択することで相続手続きを円満・円滑に進めることができますので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。次の記事〈その３〉では「空き家の3,000円特別控除」を利用した不動産売却について解説します。
