【換価分割とは？】メリットとデメリットをわかりやすく解説
相続が発生した際、悩ましいのが「土地や建物などの不動産をどのように分けるか」という問題です。現金のように1円単位で分けることができないため、分割方法を巡って相続人間でトラブルが発生することも少なくありません。そのようなケースで遺産を公平に分ける有効な手段となるのが「換価分割」です。
この記事では、換価分割の基礎知識からメリットとデメリットまでわかりやすく解説します。
１.【3つの遺産分割方法】
遺産を分割する方法には「現物分割」「換価分割」「代償分割」という3つの方法があります。
①現物分割とは、遺産である不動産や預貯金、株式等を不動産はAさん、預貯金はBさん、株式等はCさんといったように、現物のまま分割する方法です。現物分割は最も単純な分割方法ですが、公平性の面で問題が生じる可能性があります。
②換価分割とは、遺産を売却して現金に換えて（換価）、その現金を分割する方法です。換価分割は、遺産の多くを不動産や株式等が占める場合に用いられる分割方法で、遺産を現金化することで公平に分割することができます。
③代償分割とは、特定の相続人が特定の遺産を相続する代わりに、財産を相続した相続人が他の相続人に現金等（代償金）を支払う分割方法です。代償分割は、例えば不動産を特定の相続人が相続（保有）したいために売却することができないケースで、公平性を保つために用いられる分割方法です。
２.【代償分割の問題点】
3つの分割方法のうち、公平性を重視する場合は換価分割か代償分割が選択されますが、代償分割を選択する場合には以下の問題点があります。
①相続人に資金力があることが前提となる
地域によって異なりますが、一般的に不動産の価格は高額になることが多く、それに伴って代償金も高額になるため、かなりの資金力がなければ代償金を用意することができません。代償分割を選択する場合は、相続人に代償金を支払えるだけの資金力があることが前提となります。
②不動産の評価を巡って争いになる可能性がある
不動産の評価基準には、一物五価（または六価）と呼ばれる5～6種類の異なる評価基準があります。
具体的には、評価基準として「実勢価格」「公示地価・基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「不動産鑑定評価額」があります。どの基準で評価するかによって不動産の評価額が大きく変わるため、代償金を支払う相続人は「できる限り低い基準で評価したい」、代償金を受け取る相続人は「できる限り高い基準で評価したい」と考えますので、代償金の額を決める際に争いになる可能性があります。
３.【換価分割の4つのメリット】
一方で、換価分割には代償分割にはない以下のメリットがあります。
①代償分割よりも公平に遺産を分割できる
換価分割では、不動産の売却で得た現金を法定相続割合または相続人間で合意した割合で分割します。各相続人に1円単位で分配することができるため、代償分割よりも更に公平に遺産を分割することができます。
②代償金を用意する必要がない
換価分割は不動産の売却で得た現金をそのまま分配するだけなので、代償金を用意する必要がなく、特定の相続人に金銭的な負担がかかることもありません。
③相続税の納税資金を確保できる
相続税は相続開始日の翌日から10カ月以内に現金納付することが原則です。しかし、相続財産の多くが不動産などの現物資産で預貯金が少ない場合は、納付期限までに納税資金を用意できないおそれがあります。その点、換価分割は不動産を売却して現金化するため、納税に必要な資金を確保することができます。
④不動産の評価を巡る争いを回避することができる
例えば同じ不動産でも「実勢価格は3,000万円」だと主張する相続人と「相続税路線価は2,000万円」だと主張する相続人がいた場合、話し合いはまとまりません。換価分割の場合は、不動産の売却代金そのものが評価額となるため、透明性が非常に高く、不動産の評価を巡る争いを回避することができます。
４.【換価分割の4つのデメリット】
様々なメリットがある換価分割ですが、当然ながらデメリットもあります。換価分割を選択した場合のデメリットは以下のとおりです。
①譲渡所得税が課税される可能性がある
譲渡所得税とは、不動産の売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて算出された売却益に対して課税される税金です。譲渡所得税が課税されると住民税も増額となるため、注意が必要です。なお、取得費とは不動産の取得費用に設備費や改良費を加えたものです。また、譲渡費用とは不動産の売却にかかった費用を指します。
②売却手続きに手間と時間がかかる
不動産を売却する場合、不動産の査定依頼や必要書類の収集、信頼できる不動産会社の選定などの事前準備が必要となります。実際、査定を依頼してから売却が完了するまで、おおよそ6カ月はかかるとされており、その間の不動産会社とのやり取りなどで多くの手間と時間がかかります。
③思うように売却できない可能性がある
立地条件のあまりよくない物件などは、買い手が付くまでにかなりの時間がかかる可能性があります。また、相続税の納税資金を確保するために売却する場合は、納付期限に間に合わせるために多少価格を下げてでも売却を急がなければなりません。
④不動産仲介手数料などの費用がかかる
不動産を売却する際には、不動産仲介手数料や印紙代、登記費用や測量費用などの諸費用がかかります。これらの費用が差し引かれるため、実際の手取り額は売却代金の額面金額よりも少なくなります。
５.【まとめ】
換価分割は、不動産を含む遺産分割で公平にすっきりと分け合いたい場合に最適な分割方法です。この記事では換価分割の基礎知識からメリットとデメリットまで解説しましたが、次の記事〈その２〉では換価分割に向いているケースや相続手続きの流れについて具体的に解説します。
